Президентом РФ был подписан Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ \\\"О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации\\\" (далее - Закон), который представляет собой первый \\\"пакет\\\" изменений в Гражданский кодекс РФ в рамках реализуемой в настоящее время реформы гражданского законодательства.
Закон предусматривает внесение поправок только в раздел I части первой Гражданского кодекса РФ и лишь в отношении небольшого количества норм, содержащихся главным образом в подразделах 1 и 2 раздела I части первой Гражданского кодекса РФ.
Большая часть поправок к Гражданскому кодексу РФ, внесенных рассматриваемым Законом, вступит в силу с 1 марта 2013 года (п. 1 ст. 2 Закона).
Следует отметить, вследствие того, что Закон является только частью реформы гражданского законодательства, на практике могут возникнуть коллизии положений Закона и норм Гражданского кодекса РФ, еще не подвергшихся законодательному изменению.
С 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ.
Закон отменяет действующую в настоящее время систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, о чем указывалось в Пояснительной записке и п. 2.1 раздела II Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.
Так, в п. 8 ст. 2 Закона указано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558 (продажа жилых помещений), 560 (государственная регистрация договора продажи предприятия), 574 (договора дарения), 584 (договора ренты), 609 (государственная регистрация договора аренды), 651 (государственная регистрация договора аренды здания или сооружения), 658 (государственная регистрация договора аренды предприятия) ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона.
Тем самым отчасти будет решена проблема признания договоров в отношении недвижимости незаключенными, так как большинство перечисленных в п. 8 ст. 2 Закона статей (за исключением ст. ст. 574 и 609 ГК РФ) предусматривают, что соответствующий договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Такое правовое регулирование создавало сложно разрешимые ситуации, при которых договор, не прошедший процедуру государственной регистрации, фактически исполнялся, но считался незаключенным, что лишало стороны такого \\\"несостоявшегося\\\" соглашения (например, арендатора) права воспользоваться договорными способами защиты своих прав.
Следует отметить, что в иных федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, и рассматриваемое положение Закона прямо на них не распространяется. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:
- договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);
- договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ \\\"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации\\\");
- договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ \\\"Об ипотеке (залоге недвижимости)\\\").
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не установлено.
Однако в настоящее время п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона введено нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Действующий Гражданский кодекс РФ устанавливает именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
-----------------
Принят Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу вступает с 01 марта 2013 года.
Закон направлен на существенную модернизацию наиболее общих и принципиальных положений российского гражданского права. Изменения затрагивают практически все основные начала гражданского законодательства и предметы регулирования данной отрасли законодательства.
Одно из изменений содержится в переходных положениях указанного закона. Пункт 8 ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ говорит о том, что «Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 568 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона». Другими словами это означает, что с 01 марта 2013 года не подлежат государственной регистрации:
· договор купли-продажи жилого помещения;
· договор продажи предприятия;
· дарение недвижимого имущества;
· договор ренты;
· договор аренды недвижимого имущества, включая договор аренды здания и сооружения;
· договор аренды предприятия.
Гражданский кодекс в настоящее время предусматривает как регистрацию прав, так и регистрацию договоров. Теперь же, с 01 марта 2013 года, после введения в действие указанных изменений, на основании п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат лишь «права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества» и не во всех случаях, а только «в случаях, предусмотренных законом». Регистрация договоров, указанных в п. 8 ст. 2 Закона, не требуется.