Форум Московской программы «Молодой семье - доступное жилье»

Гость


Автор Тема: МС, договор с рассрочкой, 5 лет прошло, РАЗВОД - последствия  (Прочитано 7456 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн Фунтик

  • Рядовой
  • *
  • Сообщений: 2
  • Репутация: 0
    • Просмотр профиля
Ситуация такая:

в 2007 подписан договор купли-продажи с рассрочкой, зарегистрирован как обычно через несколько лет. Выплаты по договору производились на протяжении 5 лет. Семья состоит из мамы, папы, и ребенка.
Родители принимают решение о разводе. В принципе два пути:

1. Заплатить остаток, получить в собственность. Подать заявление на развод. Доли определены договором, но между родителями есть договоренность о разделе 50 на 50. Т.е. Папе 50 % и маме с дитем 50 %. Возникает вопрос, есть ли норма, запрещающая продажу квартиры даже после приобретения в собственность в течение какого то срока или даже если право собственности зарегистрировано, а  люди разводятся то право прекращается (ИМХО - вторая часть бред).

2. Все тоже самое только без выплаты остатка за квартиру. Договор зарегистрирован. Подают на развод. И соглашением определяют раздел имущества. Главное, чтобы сам факт расторжения брака не был основанием для расторжения договора на квартиру. Дальше выплачивают остаток за квартиру и живут безмятежно. Вопрос с продажей квартиры после раздела. В договоре нет ограничений на продажу после получения в собственность. В нормативке тоже ничего не нашел, но может я что пропустил ? Есть ли ограничения на распоряжение квартирой после получения в собственность.

Оффлайн Habi

  • Полковник
  • *****
  • Сообщений: 4140
  • Репутация: 168
    • Просмотр профиля
Фунтик,
раз  по условиям договора досрочный выкуп возможен через пять лет и пять лет прошло и договор зареген наконец,
то  надо досрочно погасить полную выкуп. стоимость, регить переход права собственности на покупателей.
Вы не пишите точно, по МСДЖ покупали или нет.
Если по МСДЖ, то у вас квартира, раз трое вас- супруги и ребенок,  в равнодолевой собственности должна быть, ибо все трое - покупатели по договору. По 1/3 доле значит.
И конечно доли определены уже и в этой части делить при разводе как совместно нажитое нечего, делить иное будете соглашением или в суде.
Потому что в каждой 1/3 доле одного из супругов есть  супруж. доля др. супруга.
Значит если строго в соотв. с Сем. кодексом делить совм. нажитое поровну между супругами, то  так и остается по квартире  этой по 1/3 в собственности у каждого супруга. Доля ребенка неприкосновенна.

После приобретения права собственности- получения свидет. о рег. права собственности,
собственники имеют полное право владеть, распоряжаться, пользоваться, так что продавать  квартиру можете хоть на следующий день после получения права собственности.
Просто есть налоговый нюанс.
При продаже недвижимого имущества, кот. более трех лет в собственности, НДФЛ с дохода при продаже не взимается.
Если  менее трех лет в собственности -  взимается 13%  с суммы, превыш. 1 мл. руб ( 1 млн.- налог. вычет), и соответственно этот налог. вычет будет делиться пропорционально доле собственности.
Тока в этом загвоздка. Потому  что, чтоб сэкономить на НДФЛ при продаже пришлось бы выждать три года с даты рег. ваших прав собственности.
А у вас горит видимо, и надо срочно разъезжаться, продавать и возможно покупать иные, отдел. жилые помещения.
Конечно, если по альтернативной сделке сразу приобрете иные жилые помещения - вы,  и жена бывшая с ребенком, то можно заявить на возврат НДФЛ с суммы, не превыш. 2 млн. руб.. еслми конечно плательщики НДФЛ, то есть работающие граждане.  Это право однократное.  
Так что в принципе можно  частично компенсировать оплату налога при продаже квартире возвратом налога при последующей покупке другой квартиры.

И не \\\"папе 50%, и маме с дитем- 50%\\\".
А у ребенка как была 1/3 доля, так и останется неприкосновенной.
А вот у супругов есть право  по иному разделить, например, если уж такой примерно принцип вы согласовали, что в итоге мужу больше доля, а жене- меньше, то следовательно жене например 1/6, а мужу - 1/2 доля. вместо нынешних у них по 1/3 доле.
Можете счас, пока в браке  заключить брачный договор, в кот. определить  все, и  при разводе потом руководст. брач. договором.

Соваться в ДЖП и ЦАЖ со своим разводом и допсоглашением об изменениии размера долей о договору с послед. регистрацией доп соглашения в Росреестре- не  нужно.
Неизвестно, почему так супруги решили, м.б. потому что именно муж был очередником, а жена нет, поэтому типо ей долю поменьше. или муж больше рабоиал и вкладывал денег  в приобретение квартиры. и ваще  ребенок останется после развода проживать с матерью, поэтому вот пополам и решили поделить, чтоб каждый смог отдельно купить что-то взамен проданной.

Но факт, что один из супругов был очередником, а др. нет. и при этом обеспечили всю мол. семью и из расчета по комнате на чела по льготной цене- существенный.
Вот например посм.,  что суд думает по такому поводу и при разводе:
\\\"Отказывая в удовлетворении исковых требований Душечкиной Ю.В. об обязании ГУП МГЦАЖ предоставить информацию о задолженности по договору купли-продажи и обязании произвести начисления платежей по Договору, вынесении решения о регистрации договора купли-продажи, суд пришел к правильному выводу, что Комаров Д.Е. являлся очередником г. Москвы на улучшение жилищных условий, Душечкина Ю.В. таким очередником не являлась, имеет ½ долю в праве собственности на квартиру, является нанимателем наряду с другими гражданами четырехкомнатной квартиры, поэтому ее право на участие в городской Московской программе «Молодой семье – доступное жилье» является производным от права Комарова Д.Е.
В связи с распадом семьи до заключения договора купли-продажи квартиры в установленном законом порядке Комаров Д.Е. отказался от реализации своего права на участие в указанной программе обеспечения жилой площадью, согласия Душечкиной Ю.В. на такой отказ не требуется, поэтому, оснований для признания Распоряжения Префекта ЮАО г.Москвы от 25.03.2010 года недействительным у суда не имелось.\\\"
http://www.yubileyniy.com/viewtopic.php?f=24&t=6400&p=175348#p175348
пост от 10 янв 2012, 19:18

Поэтому свой развод не несите в ЦАЖ и ДЖП, чтобы не нарываться.

Расплатитесь,  и - в собственность, потом разводитесь, продавайте, покупайте иные отдельные по альтернативной сделке.

Неизвестно конечно, Вы же как и многие, пургу  лишнюю в вопросе не ленитесь писать, а существенные вещи не пишите,
  м.б. покупатели по договору только супруги,
 значит у них так и есть по 1/2 по договору,  а ребенок ваще родился в период действия договора и просто списалии часть выкуп. стоимости за рожд. ребенка.
И если маткапиталом  не гасили задолженность по этому договору, то и обязательства нет  в течение 6 мес. обязательно  в долевую собственность всем членам семьи с определением размера долей соглашением. Указания нет в правилах использования маткапиталом, что именно в равнодолевую.
Если  же по 1/2 изначально на супругов, и ребенок потом  родился и маткапитал, тогда определять соглашением доли, кот. так и выделить, как вы в принципе согласовали- 1/2 мужу, и и жене и ребенку по 1/4.

Оффлайн Фунтик

  • Рядовой
  • *
  • Сообщений: 2
  • Репутация: 0
    • Просмотр профиля
Habi, спасибо за быстрый ответ !

уточнения:

1. Договор заключен по программе \\\"молодая семья\\\".
2. Квартира на троих, папа, мама, ребенок. Других детей нет.
3. Оплата была живыми деньгами безо всяких материнских капиталов.
4. По договору действительно в \\\"равнодолевую\\\" собственность на троих.
5. После регистрации собственности надо делить, папе 1/2, ребенку, 1/3, маме 1/6.


Вопрос:
1. Со слов ДАЖ, после оплаты регистрации перехода права идет 3-4 месяца.
2. Суд, даже при брачном договоре или наличии других соглашений по имуществу дело не быстрое. Срок надо уменьшить.
3. Имеет ли смысл, оплачивать и подавать на развод не дожидаясь окончания срока регистрации права собственности для сокращения общего срока \\\"процедуры\\\"?

Спасибо.

Оффлайн Habi

  • Полковник
  • *****
  • Сообщений: 4140
  • Репутация: 168
    • Просмотр профиля
Вы сами то поняли что спросили?
Имеет ли смысл что: оплачивать не дожидаясь срока регистрации права собственности?
Полную выкупную стоимость квартиры досрочно?
Утром деньги- вечером стулья.
Сначала оплачиваете полную выкупную, используя право на досрочный выкуп, потом акт о взаиморасчетах по договору, потом регистрация перехода права собственности на основании акта о взаиморасчетах.
Так что уже сегодня оплачивайте, через пять дней в ЦАЖ с требованием об оформлении акта о взаиморасчетах и подписывают его все стороны по договору- вы, жена и кто-то из родителей  от имени несоверш. ребенка - от покупателей, и с другой стороны. от имени продавца подписывают сотр. ЦАЖ на основании выданной рук. ДЖП Федосеевым доверенности.
Как тока акт готов- пакет доков  на регистр. перехода права - в отдел ЦАЖ по регистр. договоров, там к нач. отдела идете и требуете  проверить пакет доков. все ли необходимое и достаточное есть, требуете  подавать на регистрацию, прямо записать на определ. дату на подачу доков в Упр. Росреетра. можете  доверенность  не предоставлять сотр. ЦАЖ,. а лично явиться на подачу.регистр. перехода права, и потом лично забрать свидельства о праве собственности.
Можете написать жалобу на незаконное бездействие ЦАЖ, уклоняющ. от регистр. перехода права в ДЖП, с требованием регить переход права по исполненному договору КПРП номер, дата.

И читать надо Сем. кодекс про развод и брач. договор.
Дело не быстрое объективно, если оба супруга подали и согласны на развод, то суд мотивы не устанавливает, но рассмотрит не ранее, чем через месяц с даты подачи заявления.
Далее, чтоб резалт был быстро, надо готовыми быть. и подавать сразу и алиментное соглашение, и соглашение об определении места жительства ребенка,  брач. договор. Чтоб было ясно, что все согласовано между супругами и споров нет по этим вопросам.

Значит сегодня
- оплатить деньги по договору  ( чтобы запустить процес для рег. перехода права собственности  по КПРП)
и  готовить брач. договор с особым режимом совм. пользов. имуществом и определением долей в совм.нажитом ( чтобы начать подготовку к разводу) и соглашения  прочие в целях подготовки к разводу.
ОБратиться к юристу для составления.
Чтобы готовые тексты были, кот потом к нотариусу. нотар. заверить с датами.

В суд идти  без брач. договора нельзя, ибо режим равный в совм. нажитом при разделе имущества при разводе, иное только  по брач. договору.

Все сроки - зависит не только от вашей воли и действий, но и от воли и действий третьих лиц, в том числе и в соотв. с законом.
Есть субъективка- ваша готовность к разводу- бр. договор и соглашения, есть объективка- сроки по закону назнач. суд. заседания и  плюс загруженность судов,
 есть цажевская общая лень и недостаток сотрудников, есть сроки рег. перехода  права в Росреестре.

Куда вы спешите?
Продать квартиру побыстрее?
Продажа тоже не быстрый вопрос.
Если несоверш. собственник, то разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннодетнего нужно, а опека дст разрешение только при приобретении несоверш. доли в ином жилом помещении площ. не менее. значит жене еще с реенком еще и альтернатив. сделку заряжать надо по покупке иного в долевую собственность с ребенком, и нести в органы опеки. чтобы взять согласие на продажу имеющегося- предварит. договор по приобретаемому.
Вы должны понимать, что год на все про все может получиться. и спокойно к этому относиться.

Так что сначала гасить задолженность по договору и подписать акт о взаиморасчетах, потом брач. договор.
Потом контролировать в ЦАЖ передачу на регистр. перехода права ( и подготовить пр. соглашения для развода- тексты) и получать свид. о праве собственности,  потом заверить соглаш. нотариально.
 И обращ. в суд с заявой на развод от  супругов, приложив бр. договор и соглашения.
К моменту обращ. в суд. чтобы вы уже были собственниками в равнодолевой - супруги. и имели брач. договор по кот. доли по иному.
 Придется еще после развода на осн. брач. договора еще регить в Росреестре по иному доли супругов, как они в брач. договоре.

Оффлайн Жанна

  • Рядовой
  • *
  • Сообщений: 1
  • Репутация: 0
    • Просмотр профиля
Здравствуйте. у меня тоже вопрос по разводу.

Мы брали квартиру в 2007 г. (трешка), в декабре 2012 я с мужем развелась, без всякого деление детей и имущества. Хотела пойти в ЦАЖ сообщить эту радостную новость, но прочитав пост, призадумалась. мне теперь тоже скрывать факт развода, пока не выплатим всю задолженность, или лучше сообщить... может они пересмотрят договор и изменят его в мою пользу. У меня трое детей ( младший родился на этой жилплощади, и нам пересчитывали долг, и материнский капитал я тоже успела вложить в счет долга за квартиру) Муж (бывший) не так давно приватизировал квартиру своих родителей (двушка) в равных долях. а на очереди мы стояли с моей стороны, он не был прописан в маминой квартире.  

Подскажите, как лучше сделать? может кто уже сталкивался с подобной ситуацией....

Оффлайн Habi

  • Полковник
  • *****
  • Сообщений: 4140
  • Репутация: 168
    • Просмотр профиля
А надо при разводе делить совм. нажитое в браке и определять место жительства детей- с кем из родителей.
Неизвестно каким способом \\\"вложили \\\" вы маткапитал- м.б. \\\"отложенным платежом\\\", м.б. еще в браке, а м.б. и после развода уже.
Неизвестно зареген ли ваш договор и когда именно.
Исполняете ли вы обязательства по договору своевременно, и как с бывшим мужем этот вопрос решили.
У вас уже более пяти лет договору и возможно доср. погашение.
Планируете ли вы это делать, тем более, что остаток с учетом списания за рожд. ребенка и вычета маткапитала, наверняка незначительный.
Неизвестно, что Ваш муж бывший думает на этот счет, могли бы ваще соглашение о разделе имущества при разводе оформить в уст. порядке, по которому вам в собственность его доля, или детям. соотв. предъявить это соглашение и и изменения в договор внести - только у вас и детей были бы обязанности и права по договору.
Обсужд. с мужем, идите к юристу консультироваться, если не понимаете.