Форум Московской программы «Молодой семье - доступное жилье»

Гость


Автор Тема: Сколько стоит квартира?  (Прочитано 2799 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн Иван

  • Рядовой
  • *
  • Сообщений: 5
  • Репутация: 0
    • Просмотр профиля
Сколько стоит квартира?
« : Декабрь 10, 2010, 07:36:18 pm »
Большинство компаний специализирующихся на рынке жилой недвижимости используют для продвижения своих услуг т.н. бесплатные рекламные телефоны, по котором предлагают всем желающим задавать вопросы. И самый часто задаваемый вопрос: «Сколько стоит моя квартира?»

Это понятно, ведь большинство людей пытается определиться с ценой, чтобы не прогадать. Что делают в таких случаях люди: небольшая часть приглашает независимого оценщика, другие пытаются сами выяснить цену путем просмотра рекламных предложений, а большая часть начинает с того, что «клюнув» на рекламное предложение ряда агентств недвижимости пользуется их предложением о бесплатных консультациях, в т.ч. и в отношении оценки квартиры. Интерес к подобным рекламным трюкам со стороны людей привыкших ко всему бесплатному или как минимум почти «дармовому» среди нашей общественности велик. Естественно компании пользуются такой возможностью для привлечения клиентов. Технологически все довольно просто: поступает звонок от собственника квартиры с вопросом о цене и ему говорят ориентировочную стоимость (т.к. не видя квартиру невозможно точно определить ее цену) только нижнюю и верхнюю границы на основании рекламных предложений и личного опыта. Затем агент говоривший с человеком по телефону предлагает встретиться на месте, чтобы все посмотреть и более точно оценить, что по сути правильно. Но тут имеется одно НО, не совсем выгодное для продавца, так как он забывает, что выезд риэлтора на место для оценки и проводимые им расчеты, а также подход к формированию ценовой политики в отношении квартиры будет успешным лишь тогда, когда агент будет заинтересован в конечном результате своего труда, т.е. когда звонивший ему человек станет его клиентом и он заработает на оказании ему уже платной услуги от продажи.

Тут надо понимать, в чем отличие работы независимого оценщика от работы «зависящего» на прямую от цены продажи, риэлтора. Оценщик пользуется сравнительным методом и на основе имеющейся у него информации, вычисляет среднеарифметическую стоимость квартиры. Он получает свое вознаграждение в процентном отношении от оцененной им же квартиры (0,2-0,5% от стоимости). Оценщик исходит из средних показателей, которые вполне могут оказаться и некорректными. Для оценщика не имеет значение за сколько продадут квартиру и продадут ли ее вообще. Риэлтор же, должен определить стоимость квартиры максимально приближенную к реальной для выгодной продажи, вызывающую интерес у покупателей, а не тешить себя и продавца иллюзиями.

Итак, мы выяснили чем отличается оценка у разных специалистов и какие цели преследуют стороны при первом звонке.

Далее отношения между продавцом и риэлтором преимущественно строятся так: риэлтор проводит презентацию себя и/или своей компании, говорит о своей исключительности и незаменимости, описывает с лучшей стороны свои услуги и сравнивает их с другими в превосходной форме, говорит только о плюсах и выгодах работы именно с ним. После этого предлагает заключить с ним (его компанией) эксклюзивный договор, зачастую предлагая подписать его «сходу», что называется «с колен», не дав толком продавцу опомниться и прочитать все странички испещренные мелким, едва читаемым шрифтом. Иногда для большей солидности продавцу оставляют «презентационный» экземпляр договора и приглашают в офис заключить уже «рабочий» договор, возможно уже с другими пунктами, которые покупатель так внимательно читать не станет или не сможет из-за суеты сотрудников.

Однако, самое неприятное наступает тогда, когда человек звонящий по рекламному телефону делает это исключительно из соображений бесплатно узнать цену от специалистов, которые должны знать это лучше! Особенно негативными последствия таких звонков бывают, как правило, для любителей халявы! Они начинают названивать в десятки агентств, где встречают несколько десятков «сочувствующих» проблеме риэлторов, готовых приехать к продавцу хоть сейчас, чтобы оценить бесплатно квартиру.

И вот «счастливый» продавец уже намерен распахнуть двери своего уютного жилища нескончаемому потоку визитеров, чтобы собрать побольше профессиональных мнений и сделать для себя нужные выводы. Попробуем проследить как дальше будут складываться отношения у продавца с такими специалистами.

- Настал долгожданный час и бодро звонит дверной звонок! Риэлторы валом или по очереди тащат грязь с улицы и свои знания в дом к продавцу.

- Продавец  внимательно всматривается в каждого приходящего, жадно слушает и не менее жадно задает волнующи его вопросы.

- Риэлторы, особенно у кого мало опыта и еще меньше клиентов, пытаются как можно больше всего рассказать (правда не всегда правильно понимая о предмете своих рассуждений), надеясь таким образом сразить знаниями продавца на повал. Особенно любят новички рассказывать страшные истории о том как люди, не имеющие риэлторов, остаются без денег и квартир. Те же кто имеет опыт и реальные знания на предварительном этапе общения от лекций воздерживаются или отвечают таким образом, чтобы понравится потенциальному клиенту и не больше.

- Далее происходит озвучивание цены квартиры.

- Затем торжественное вручение визиток, с обязательной критикой конкурентов из других агентств и предложением заключить эксклюзивный договор с агентством на продажу квартиры.

- Тут же звучит вопрос: сколько стоят услуги вашего агентства? И тут, как правило, начинается следующий этап «бесплатного» или очень дешевого сотрудничества жадного и неопытного продавца с неуверенным в себе или преступно-хитрым «профессионалом», который как правило дает уклончивый ответ на этот вопрос, предлагая обсудить его в офисе своей компании, либо озвучивает только часть предполагаемого гонорара, скажем в виде 2-3%.

- Не получив от продавца согласия работать с ним в виде закорючки в эксклюзивном договоре и даже обещания это сделать, риэлторы, как правило, медленно бредут к выходу всячески стараясь задержаться в квартире хоть еще на какое-то время, чтобы вновь и в новь убедить продавца работать именно с ним, торжественно заверяя, что будут стараться изо всех сил как ни для кого другого.

- Не достигнув сразу своей цели, бесплатный «оценщик» уже в дверях и с очень серьезным лицом обещает позвонить незаинтересованному в его услугах продавцу, после того как уточнит цену квартиры с помощью компьютера.

- Перезвонив вечером или на следующий день, риэлтор донесет до продавца свое мнение в отношении цены, озвучив предельную цену из имеющихся в базах данных аналогов квартир, а может еще и прифантазирует 10% к этому, дабы более привлекательно выглядеть среди своих конкурентов «оценщиков».

- Продавец, слыша различные варианты «продажных» цен, как правило склоняется к наиболее дорогим его сердцу и кошельку ответам.

- И вот, наконец «разведка боем», т.е. сбор «конкурентных» мнений о ценах на квартиру, полученных от не обремененных работой «оценщиков» удалась и подвигает продавца приступить к активным действиям.

Полученная продавцом, в ходе презентаций профессии и услуг информация, а вернее дезинформация, позволяет ему сделать для себя два потрясающих воображение вывода:

1. Моя квартира стоит очень дорого! На полмиллиона или миллион дороже чем у соседа.

2. Какая же все-таки конкуренция и безработица у этих риэлторов! Их много, а я один такой «ликвидный», этим надо воспользоваться!

- Продавец, убедившись в высокой ликвидности своей квартиры и исключительности своего положения, как объекта конкурентной борьбы среди риэлторов, делает еще один вывод о том, что можно здорово сэкономить на услугах тем более, что среди «профессионалов» зачастую попадаются те, кто работают на демпинге.

- Окрыленный такими «успехами» продавец считает, что ему нет никакой надобности ограничивать себя договорными обязательствами и работать только с одним риэлтором или компанией, раз их столько желающих уже набралось! Кто первый продаст – тот и молодец! В такой ситуации продавец себя явно переоценивает, впрочем как и риэлторы, согласившиеся работать без эксклюзивного договора. Стоит предупредить читателей, что не имея четких условий исполнения договора и требований к оказанию услуг, нет гарантий ни для продавца ни для риэлтора в том, что работа будет проводиться надлежащим образом, и в указанный срок продавец получит свои деньги, а риэлтор работающий без договора будет выполнять свои обязанности как положено и не переключится на работу с другим клиентом, заключившим с ним договор.

- И в заключении, несчастный продавец, введенный в заблуждение «профессионалами» не может в течении нескольких месяцев, а то и года продать свою квартиру из-за несовпадения желаний (навеянных «фантазиями» или отсутствием положительного опыта работы у риэлторов) с реальными возможностями покупателей и рынка. Все это время продавец тратит свои силы и деньги. К тому же, есть большая вероятность потерять значительную часть денег на продаже, когда наконец-то покупатель избавится от навязанных ему иллюзий и собственных заблуждений в отношении цены.

Увы, подобные случаи не редкость. Каждый раз, видя артистические старания риэлторов рекламирующих свои «бесплатные» или подозрительно дешевые услуги, мы видим примеры не понимая риэлторами значимости своей профессии и ценности услуги для обеих сторон. Зачастую происходит некий самообман. Продавец видит, что можно получить массу полезной как ему кажется информации из разных источников и разных лиц, начиная с юных девиц до старых и опытных «моржей». Продавец видит масштабы псевдоконкуренции на рынке недвижимости среди таких вот «профессионалов» и делает выводы о возможности экономии на услугах. Однако спрашивается за счет чего, а главное кого будет достигаться такая экономия? Продавец видит спектакль, но не понимает, что многие риэлторы из-за отсутствия клиентов или опыта вынуждены работать на демпинге, а значит и кое-как работать. В результате продавец получает «кривые» услуги и реальные убытки, сам того не подозревая.

Всем желающим оценить свою квартиру таким образом, следует чётко для себе уяснить, что ни один грамотный профессионал, знающий свою работу и ценящий свою репутацию, никогда не будет поступать таким образом как это было описано. Если вы хотите получить максимум выгоды, то не экономьте на труде специалистов и не пытайтесь перехитрить устоявшиеся законы легального честного рынка услуг, а главное самого себя.
Что нужно знать при покупке продаже жилья http://www.irn-rus.narod.ru/